Признание в любви к Боке

Ораховац, Которский залив, Котор, черногория, Бока-которский,
Признание в любви к Боке

 

Когда-нибудь я буду очень скучать по этим местам. Да я уже скучаю. Утренний туман окутал Залив, и Ораховац уже почти не виден. Гараж под замком, не закрывавшиеся никогда воротца сведены и скручены проволокой. Дозрели и лопнули апельсины, и всё цветёт розмарин, но запрокинуты друг на друга стол и скамья, узлом связаны качели, ставни глухие и ключей от дома у меня нет. Я глажу стены и сажусь на крылечко.

Скоро пойдут дожди, садик размокнет и грязные листья прилипнут к мокрому камню дорожек. Поднимется ветер, но новые хозяева всё убрали, и он только оборвёт остатки листвы. Проснётся горная речка Люта, забурлит, вырываясь прямо из скалы. Под домом будет шуметь Поток. Позапрошлой зимой мы спали в Белой комнате, и казалось, что за окном водопад.

Дождь идёт; но уже в январе зацветут нарциссы. Так чудно: каждый день что-то новое в саду. Просыпаешься – и бежишь смотреть, как под ёлку, что там за сюрприз.

На небе безумие! Время закатов. Каким бы серым ни был день, под вечер, перед самым заходом солнце непременно хоть на несколько минут появится из-за туч – и тогда горы будут яркими, в отражении неба – чёрно-красного, рыжего, жёлтого, алого…

А потом ночи станут совсем чёрными и прозрачными после дождей, и так запахнет теплом и морем, что захочется глупить! Раньше я думал, что так пахнет таящий снег. Но нет, это международный запах весны.

Весна – значит пора открывать мотосезон. Нет ничего лучше, чем сделать кружочек по Заливу.

Бока – это не просто море и горы. К которым никак не привыкнуть. Идёшь выбросить мусор, насвистываешь, размахивая пакетом, а потом оглянулся – и ого! Море. Горы. Бока – это не просто 100 километров вокруг залива: от Котора до Херцег-Нови, через Пераст и Рисан. Это маленький, но глубокий муравейник из венецианских, турецких, австрийских и всяких других веточек и песчинок. Не надо ничего трогать, просто приглядеться – и столько всего интересного! Сотни и тысячи кораблей побывали тут. Сотни сражений великих империй произошли на этих берегах. Сотни и тысячи туристов каждый день приезжают посмотреть на Боку. Но Бока живая. Это она смотрит на нас.

Катишься и сморишь вокруг – весна! К неподвижной воде прилипла лодка. Тёмные склоны вдруг разнежились, тут и там выпустили из себя что-то такое молодое, такое неприлично зелёное, что я и радуюсь, и ругаюсь, и глазам своим не верю!

Впереди лето. Залив кипит, готовится к сезону. С крыши хорошо всё видно, ступаешь аккуратно, цемент, лёг щекой на горячую черепицу – вот Прчань, вот Котор, вот колокольня Св. Стасе. И я на крыше не один, и всё тут рядом. Бока такая уютная!

А когда начнётся сезон, будет совсем жарко! Спать надо на балконе и смотреть на звёзды и Залив. Если нет ветра, то огни с того берега рисуют странные картины на воде – я много смотрел и пытался понять и так и не понял, что же это. Зато рано утром сон и воздух очень сладкие, и только гудок входящего в Залив лайнера заставляет приоткрыть глаза. Небо голубое и чистое, и весело просыпаться, глядя, как с верхушки Врмаца жёлтенькое солнце аккуратно начинает слизывать ночную черноту.

Раннее-раннее утро, уже всё уснуло и ещё ничего не проснулось. Тишина. Кафе ещё, конечно, закрыто, но булочник уже, конечно, повесил свой пакет на дверную ручку.

Узкая тропинка. Никого со мной нет. Я один… А у тебя зелёные, очень зелёные глаза.

Спасибо тебе, Бока. Я люблю тебя, Бока!

Автор: Булат Гизатулин

Процедура покупки недвижимости

Стадии процедуры приобретения недвижимости:

 

1. Выбор будущего дома или апартаментов

Сразу, как только вы присмотрели для себя на нашем сайте апартамент, дом или виллу, свяжитесь с нами для получения более подробного описания. Мы также сможем ответить на любые ваши вопросы по данному объекту или предложить другие варианты в рамках вашего бюджета. Обязательно сообщите нам даты вашего посещения Черногории, чтобы мы могли встретить вас и разместить в подготовленных апартаментах. В последующие несколько дней мы можем посмотреть подходящие варианты, но планировать стоит не более 3-4 просмотров в день.

2. Предварительный договор и задаток

Как только объект недвижимости будет выбран, а все детали оговорены с продавцом, необходимо внести депозит (или попросту задаток). Обычно он составляет несколько процентов от общей стоимости недвижимости, или 5-10 тыс. евро. Задаток гарантирует намерения покупателя приобрести недвижимость, а продавец может зарезервировать его для покупателя и не предлагать его другим потенциальным клиентам. Во время внесения задатка подписывается предварительный договор между покупателем и продавцом в присутствии представителя компании-агента, и с этого момента недвижимость считается зарезервированной для покупателя до момента подписания основного договора купли-продажи. Если впоследствии покупатель меняет свое решение, задаток остается у продавца. В противоположном случае: если меняются планы у продавца – задаток, уже в двойном размере, возвращается покупателю. В случае подписания основного договора купли-продажи, общая стоимость объекта недвижимости уменьшается на сумму внесенного покупателем залога. Такова общепринятая мировая практика заключения сделок.

3. Основной договор купли-продажи

Для подписания основного договора купли-продажи выбранного объекта недвижимости, покупателю понадобиться предоставить действующий паспорт. Важно учесть, что срок действия документа должен быть еще как минимум 6 месяцев. Процедура подписания основного договора по черногорским законам должна производиться в присутствии лицензированного нотариуса и судебного переводчика, также имеющего действующую лицензию. Наша компания организует встречу в офисе нотариуса и предоставит переводчика, а также составит необходимый для заверения пакет документов. Каждый нотариус несет полную ответственность за заверяемые документы своим имуществом, а также уголовную ответственность в случае неправомерных действий. Итак, нотариус заверяет договора (и другие сопутствующие документы), и с этого момента сделка считается совершенной. Если задаток еще не был передан продавцом покупателю, это делается в присутствии нотариуса и представителя нашей компании, а факт передачи фиксируется в договоре купли-продажи. Он же является частичной оплатой за переходящий покупателю по договору объект недвижимости.

4. Оплата по договору купли-продажи

Перевод основной суммы по заключенному договору купли-продажи производится путем банковского перевода. Причем денежный перевод может быть выполнен как путем перечисления на счет продавца из зарубежного банка, так и переводом внутри страны, т.е. из черногорского банка в другой черногорский банк, где открыт счет продавца. Во втором случае, покупатель должен будет открыть счет в черногорском банке (нужен только заграничный паспорт). Для перевода денежных средств за границу необходимо предоставить в банк-отправитель денежных средств основание — заключенный и нотариально заверенный договор купли-продажи зарубежной недвижимости (оригинал договора с печатью нотариуса и его перевод на государственный язык той страны, где располагается банк-отправитель денежных средств). Перевод обычно выполняется в течение 30 дней с момента заключения договора купли-продажи, если не обговорено иное: например, рассрочка платежа. В случае рассрочки в договоре купли-продажи обязательно подробно описывается график платежей.

5.  Перерегистрация прав собственности в кадастре

Только после выполнения всех обязательств покупателя и перевода денежных средств на счет продавца, т.е. оплаты полной стоимости недвижимости, продавец может выдать покупателю Clausula Intabulandi (подтверждение). Другими словами, этот документ говорит об отсутствии любого вида претензий между двумя сторонами. А покупатель предоставляет данную бумагу вместе с договором купли-продажи в кадастр для перерегистрации права собственности. На данном этапе присутствие продавца уже необязательно. Закон прописывает максимальный срок для перерегистрации права собственности в 60 дней. Право на предоставление полного пакета документов в кадастр лежит на представителе компании-агента.

6. Оплата налога на переход права собственности

Или как его называют в Черногории: налог на оборот недвижимости. В момент регистрации договора купли-продажи один из экземпляров нотариус отправляет в местное отделение налоговой инспекции. Эксперт в налоговых органах дает оценку налоговой стоимости недвижимости соответственно текущим ценам на рынке недвижимости и выносит решение об уплате единовременного налога в размере 3% от общей стоимости приобретенного жилья. Покупатель должен оплатить данный налог в течение следующих 15 дней. Здесь предусмотрена и пеня: 0,03% начисляемая за каждый день просрочки. Налоговые органы действуют независимо от Кадастра. При приобретении первичного жилья от компании-застройщика, являющейся плательщиком НДС, налог на переход права собственности (налог на оборот надвижимости) не платится, но при этом компания-застройщик (юр. лицо) обязана уплатить государству НДС в размере 19%.

7. Получения документов о правах на собственность

После завершения всех процедур в Кадастре и налоговой инспекции, приобретатель недвижимости или любое его доверенное лицо, действующее на основании доверенности, совместно с продавцом недвижимости получают документы о переходе права собственности на нового владельца. В этот момент, как продавец, так и покупатель (или его представитель), оставляют свои подписи в реестре сделок в Кадастре, и таким образом подтверждают получение на руки Решения о переходе прав на недвижимое имущество.

После получения на руки Решения и по прошествии 10 дневного срока, выделяемого на обжалование Решения о переходе права, новый владелец может получить так называемый «Лист непокретности». Другими словами, просто выписку из реестра, доказывающую владение покупателем недвижимым имуществом на территории Черногории. По факту покупатель становится собственником уже на этапе подписания договора купли-продажи и после выполнения своих обязательств по оплате за приобретаемое имущество и получения от продавца Clausula Intabulandi. Но юридически покупатель объекта считается новым владельцем приобретаемого жилья только поле регистрации договора купли-продажи в Кадастре.

Налоги в Черногории

Налоговая система Черногории не выделяется особой сложностью и во многом идентична системам налогообложения других европейских государств. Власти страны в последнее время прилагают большие усилия для того, чтобы поднять престиж Черногории в глазах зарубежных инвесторов. Например, одним из направлений их работы является уменьшение налогового бремени и введение конкретных налоговых льгот. Также недавно был создан специальный кол-центр при налоговой инспекции Черногории, где любой желающий может задать любые вопросы и получить квалифицированный ответ по системе налогообложения.

Давайте вкратце на примерах рассмотрим основные налоги в Черногории:

НДС (или налог на добавленную стоимость). Данным налогом в Черногории облагаются все произведенные в стране продукты, материалы или же услуги, за которые была получена оплата, а также завезенные из других стран продукты. Главная налоговая ставка на нынешний день составляет 19% (последнее повышение произошло 01 июля 2013 года, с ранее установленных 17%).

Для некоторых категорий товаров, продуктов питания, медикаментов, учебников предусмотрена пониженная ставка НДС в размере 7%. Власти ведут постоянную борьбу с компаниями и предпринимателями, которые не желают афишировать собственные доходы, и согласно закону, если клиент не получил фискальный чек на сделанную покупку или оказанную услугу, он может тут же позвонить в налоговую инспекцию и заявить об этом нарушении. В следствие этого повсеместно в точках обслуживания у касс висят информационные листки о том, что «покупатель обязан взять кассовый чек».

Подоходный налог: этим налогом обременены все граждане Черногории и лица, не имеющие гражданства, но получающие прибыль на территории страны. К источникам доходов по закону отнесена любая прибыль или наращивание собственных денежных средств, исходя из разницы между прибылью и расходами на осуществление деятельности и рассчитывается таким образом:

  • 0% с суммы до 785 евро если прибыль меньше 785 евро;
  • 15% от суммы более 785 евро с прибыли от 785 до 2 615 евро;
  • 274 евро + 19% от суммы более 2 615 евро с прибыли от 2 615 до 4 577 евро;
  • 647 евро + 23% от суммы более 4 577 евро с прибыли выше 4 577 евро.

От уплаты подоходного налога в Черногории освобождены только дипломатические сотрудники, политики, эксперты ООН. Не облагается НДС и деятельность, связанная с восстановлением хозяйства от стихийных бедствий, благотворительность, помощь студентам, гуманитарная помощь, доходы от подарков и наследства и некоторые другие. Выигрыш в лотерею и доход полученный в азартные игры налоговые органы также оставили без внимания.

— С юридических лиц взимается еще налог на прибыль. Налоговая ставка на прибыль в Черногории – 9% (что считается одной из самых невысоких ставок в Европе), для дивидендов – 15%, для доходов по процентам – 5%. Данный налог уплачивают юридические лица, производящие товары или оказывающие услуги на территории страны, добывающие природные ресурсы государства, оказывающие страхование рисков. Налоговую декларацию нужно подать до 28 февраля.

В системе налогообложения Черногории предусмотрены налоговые льготы для тех юридических лиц, которые ведут собственную деятельность в развивающихся регионах, но только в течение первых трех лет своей работы.

Налог на сделки с недвижимостью. Под этот налог попадают любые действия с недвижимостью, связанные с переходом права собственности на нее, такие как продажа, приобретение, размен, дарение, наследование и тому подобное. Под недвижимостью в рассматриваемом законе понимаются, как участки земли, так и любого вида строения на ней, независимо от их предназначения.

Ставка налога составляет 3% от рыночной цены недвижимости (что опять-таки считается одной из самых невысоких по Европе), и его плательщиком считается приобретатель имущества. Некоторые категории лиц и организаций избавлены от уплаты этого налога (такие как дипломатические консульства, гуманитарные организации и другие).

— Ежегодно уплачиваемый налог на имущество. Такой налог платят как юридические, так и физические лица, собственники недвижимого имущества. Ставка налога разнится от 0,1% до 1% в зависимости от множества факторов, таких как назначение помещения, удалённость от моря, качество помещения и т.п. При уплате налога на имущество местные жители находятся в более привилегированном положении, чем иностранцы. Для них ставка налога начинается от 0,20 евро за квадрат, в то время как иностранцы платят уже от 0,50 евро за ту же площадь!

Дополнительно к налогу на недвижимое имущество иностранцы (а также местные жители для которых приобретенное жилье не является единственным) уплачивают дополнительно туристический налог. Под него попадает вся недвижимость, расположенная на побережье Адриатического моря.

В тех случаях, когда черногорская недвижимость приобретается для сдачи в аренду, туристический налог составляет 9% и равняется размеру налога на прибыль. Штраф за неуплату или несвоевременную уплату налогов для юридических лиц составляет от 20 до 200 минимальных зарплат (на момент написания этой статьи – конец 2017 года – минимальная зарплата составляет 193 евро), а для физических лиц ― от 2 до 20 минимальных зарплат.

 Tags: