Метки

Процедура покупки недвижимости

Стадии процедуры приобретения недвижимости:

 

1. Выбор будущего дома или апартаментов

Сразу, как только вы присмотрели для себя на нашем сайте апартамент, дом или виллу, свяжитесь с нами для получения более подробного описания. Мы также сможем ответить на любые ваши вопросы по данному объекту или предложить другие варианты в рамках вашего бюджета. Обязательно сообщите нам даты вашего посещения Черногории, чтобы мы могли встретить вас и разместить в подготовленных апартаментах. В последующие несколько дней мы можем посмотреть подходящие варианты, но планировать стоит не более 3-4 просмотров в день.

2. Предварительный договор и задаток

Как только объект недвижимости будет выбран, а все детали оговорены с продавцом, необходимо внести депозит (или попросту задаток). Обычно он составляет несколько процентов от общей стоимости недвижимости, или 5-10 тыс. евро. Задаток гарантирует намерения покупателя приобрести недвижимость, а продавец может зарезервировать его для покупателя и не предлагать его другим потенциальным клиентам. Во время внесения задатка подписывается предварительный договор между покупателем и продавцом в присутствии представителя компании-агента, и с этого момента недвижимость считается зарезервированной для покупателя до момента подписания основного договора купли-продажи. Если впоследствии покупатель меняет свое решение, задаток остается у продавца. В противоположном случае: если меняются планы у продавца – задаток, уже в двойном размере, возвращается покупателю. В случае подписания основного договора купли-продажи, общая стоимость объекта недвижимости уменьшается на сумму внесенного покупателем залога. Такова общепринятая мировая практика заключения сделок.

3. Основной договор купли-продажи

Для подписания основного договора купли-продажи выбранного объекта недвижимости, покупателю понадобиться предоставить действующий паспорт. Важно учесть, что срок действия документа должен быть еще как минимум 6 месяцев. Процедура подписания основного договора по черногорским законам должна производиться в присутствии лицензированного нотариуса и судебного переводчика, также имеющего действующую лицензию. Наша компания организует встречу в офисе нотариуса и предоставит переводчика, а также составит необходимый для заверения пакет документов. Каждый нотариус несет полную ответственность за заверяемые документы своим имуществом, а также уголовную ответственность в случае неправомерных действий. Итак, нотариус заверяет договора (и другие сопутствующие документы), и с этого момента сделка считается совершенной. Если задаток еще не был передан продавцом покупателю, это делается в присутствии нотариуса и представителя нашей компании, а факт передачи фиксируется в договоре купли-продажи. Он же является частичной оплатой за переходящий покупателю по договору объект недвижимости.

4. Оплата по договору купли-продажи

Перевод основной суммы по заключенному договору купли-продажи производится путем банковского перевода. Причем денежный перевод может быть выполнен как путем перечисления на счет продавца из зарубежного банка, так и переводом внутри страны, т.е. из черногорского банка в другой черногорский банк, где открыт счет продавца. Во втором случае, покупатель должен будет открыть счет в черногорском банке (нужен только заграничный паспорт). Для перевода денежных средств за границу необходимо предоставить в банк-отправитель денежных средств основание — заключенный и нотариально заверенный договор купли-продажи зарубежной недвижимости (оригинал договора с печатью нотариуса и его перевод на государственный язык той страны, где располагается банк-отправитель денежных средств). Перевод обычно выполняется в течение 30 дней с момента заключения договора купли-продажи, если не обговорено иное: например, рассрочка платежа. В случае рассрочки в договоре купли-продажи обязательно подробно описывается график платежей.

5.  Перерегистрация прав собственности в кадастре

Только после выполнения всех обязательств покупателя и перевода денежных средств на счет продавца, т.е. оплаты полной стоимости недвижимости, продавец может выдать покупателю Clausula Intabulandi (подтверждение). Другими словами, этот документ говорит об отсутствии любого вида претензий между двумя сторонами. А покупатель предоставляет данную бумагу вместе с договором купли-продажи в кадастр для перерегистрации права собственности. На данном этапе присутствие продавца уже необязательно. Закон прописывает максимальный срок для перерегистрации права собственности в 60 дней. Право на предоставление полного пакета документов в кадастр лежит на представителе компании-агента.

6. Оплата налога на переход права собственности

Или как его называют в Черногории: налог на оборот недвижимости. В момент регистрации договора купли-продажи один из экземпляров нотариус отправляет в местное отделение налоговой инспекции. Эксперт в налоговых органах дает оценку налоговой стоимости недвижимости соответственно текущим ценам на рынке недвижимости и выносит решение об уплате единовременного налога в размере 3% от общей стоимости приобретенного жилья. Покупатель должен оплатить данный налог в течение следующих 15 дней. Здесь предусмотрена и пеня: 0,03% начисляемая за каждый день просрочки. Налоговые органы действуют независимо от Кадастра. При приобретении первичного жилья от компании-застройщика, являющейся плательщиком НДС, налог на переход права собственности (налог на оборот надвижимости) не платится, но при этом компания-застройщик (юр. лицо) обязана уплатить государству НДС в размере 19%.

7. Получения документов о правах на собственность

После завершения всех процедур в Кадастре и налоговой инспекции, приобретатель недвижимости или любое его доверенное лицо, действующее на основании доверенности, совместно с продавцом недвижимости получают документы о переходе права собственности на нового владельца. В этот момент, как продавец, так и покупатель (или его представитель), оставляют свои подписи в реестре сделок в Кадастре, и таким образом подтверждают получение на руки Решения о переходе прав на недвижимое имущество.

После получения на руки Решения и по прошествии 10 дневного срока, выделяемого на обжалование Решения о переходе права, новый владелец может получить так называемый «Лист непокретности». Другими словами, просто выписку из реестра, доказывающую владение покупателем недвижимым имуществом на территории Черногории. По факту покупатель становится собственником уже на этапе подписания договора купли-продажи и после выполнения своих обязательств по оплате за приобретаемое имущество и получения от продавца Clausula Intabulandi. Но юридически покупатель объекта считается новым владельцем приобретаемого жилья только поле регистрации договора купли-продажи в Кадастре.