Процедура покупки недвижимости и сопутствующие расходы

Процедура покупки недвижимости и сопутствующие расходы

Как купить недвижимость в Черногории? Какие документы для этого нужны? Как происходит оплата? Гарантируется ли безопасность сделки и как она проходит? На все эти вопросы мы постараемся ответить в этой статье.

1. Выбор будущего дома или апартаментов

Сразу, как только вы присмотрели для себя на нашем сайте апартамент, дом или виллу, свяжитесь с нами для получения актуальной информации по данному объекту. Помимо этого сообщите нам параметры желаемого объекта — сколько спален, удаленность от моря, какой бюджет; на основании этих параметров мы сможем сделать Вам подборку из наиболее подходящих вариантов. После этого мы составим подробный план по просмотру всех объектов, которые Вас заинтересовали и которые мы рекомендуем. Мы обязательно вас встретим в аэропорту, разместим в апартаментах, где Вы будете проживать, и в последующие несколько дней мы покажем все те объекты, которые заранее с Вами согласовали.

2. Подписание договора у нотариуса и оплата аванса

Как только Вы определились с объектом недвижимости и мы обсудили все детали с продавцом, можно переходить непосредственно к сделке купли-продажи. Вы должны будете предоставить международный паспорт (срок действия которого не заканчивается в ближайшие 6 месяцев), остальные документы подготовим мы. Процедура подписания основного договора по черногорским законам должна производиться в присутствии лицензированного нотариуса и судебного переводчика, также имеющего действующую лицензию. Наша компания организует встречу в офисе нотариуса и предоставит переводчика, а также составит необходимый для заверения пакет документов. Каждый нотариус несет полную ответственность за заверяемые документы своим имуществом, а также уголовную ответственность в случае неправомерных действий. Итак, нотариус заверяет договора (и другие сопутствующие документы), и с этого момента сделка считается совершенной. При подписании договора уплачивается аванс в размере 5-10% (или фиксированная сумма по согласованию обеих сторон), что  фиксируется в договоре купли-продажи. Аванс является частичной оплатой за переходящий покупателю по договору объект недвижимости. Если впоследствии покупатель меняет свое решение и не выплачивает оставшуюся сумму, то аванс остается у продавца. В противоположном случае: если меняются планы у продавца – аванс, уже в двойном размере, возвращается покупателю. Такова общепринятая мировая практика заключения сделок.

3. Дальнейшие платежи по договору

Перевод основной суммы по заключенному договору купли-продажи производится путем банковского перевода. Денежный перевод обычно осуществляется путем перечисления на счет продавца из зарубежного банка (к примеру, из российского банка) либо на счет нотариуса

Для перевода денежных средств за границу необходимо предоставить в банк-отправитель денежных средств основание — заключенный и нотариально заверенный договор купли-продажи зарубежной недвижимости (оригинал договора с печатью нотариуса и его перевод на государственный язык той страны, где располагается банк-отправитель денежных средств). Перевод денежных средств обычно выполняется в течение 2 недель с момента заключения договора купли-продажи. Если стороны договорились о рассрочке, то в договоре прописывается график платежей.

4. Дополнительные расходы

  • Налог на оборот недвижимости (3% от стоимости объекта)

Обратите внимание: налог не платится, если Вы приобретаете новый объект у застройщика, который является юр. лицом и который уплачивает государству НДС в размере 21%. Если Вы приобретаете вторичную недвижимость, то уплата налога обязательна — это необходимо сделать в течение 15 дней с момента заключения договора. Оплатить налог можно как в Черногории, так и из другой страны банковским переводом на счет налоговой. Если налог не уплачен в течении 15 дней, то за каждый день просрочки начисляется пеня в размере 0,3%.

  • Услуги нотариуса

Нотариальные таксы при подписании основного договора купли-продажи следующие:

Стоимость объекта             Такса (+21% НДС)

50,000-80,000 евро               350 евро

80,001-120,000 евро             450 евро

120,001-170,000 евро           500 евро

170,001-220,000 евро            550 евро

220,001-270,000 евро           600 евро

270,001-320,000 евро           650 евро

Если стоимость объекта выше 320,000 евро, то при увеличении стоимости на каждые 10,000 евро сумма таксы нотариуса увеличивается на 10 евро. Также необходимо учитывать, что в сумму таксы не входит НДС в размере 21% и добавляется отдельно. Максимальная нотариальная такса составляет 5,000 евро.

  • Услуги судебного переводчика

При подписании договора купли-продажи обязательно должен присутствовать судебный переводчик. Устный перевод обойдется в 50 евро/час (обычно 1 часа достаточно), а перевод договора – 25 евро за страницу (стандартный договор составляет 7-10 страниц).

  • Доверенность (опционально)

Если вы не можете по каким-либо причинам присутствовать на сделке, вы можете выписать доверенность вашему агенту или адвокату на совершение сделки от вашего лица. Доверенность и ее перевод обходятся обычно в 70-100 евро.

  • Услуги адвоката (опционально)

Если у вас предстоит дорогая покупка и вы хотите дополнительно обезопасить себя, то мы советуем обратиться к независимому адвокату, который будет представлять ваши интересы. Услуги адвоката обычно составляют от 1,000 до 1,500 евро в зависимости от стоимости объекта.

4.  Перерегистрация прав собственности в кадастре

Только после выполнения всех обязательств покупателя и перевода денежных средств на счет продавца, т.е. оплаты полной стоимости недвижимости, продавец может выдать покупателю Clausula Intabulandi (подтверждение). Другими словами, этот документ говорит об отсутствии любого вида претензий между двумя сторонами. Нотариус отправляет данный документ в кадастр для перерегистрации права собственности. На данном этапе присутствие продавца уже необязательно. Закон прописывает максимальный срок для перерегистрации права собственности в 60 дней (но на практике это может затянуться и до 3 месяцев в зависимости от региона).

После этого новый владелец может получить так называемый «Лист непокретности». Другими словами, просто выписку из реестра, доказывающую владение покупателем недвижимым имуществом на территории Черногории. По факту покупатель становится собственником уже на этапе подписания договора купли-продажи и после выполнения своих обязательств по оплате за приобретаемое имущество и получения от продавца Clausula Intabulandi. Но юридически покупатель объекта считается новым владельцем приобретаемого жилья только поле регистрации договора купли-продажи в Кадастре.

5. Поздравляем, Вы — счастливый обладатель райского уголка в Черногории!

  • После получения листа непокретности необходимо будет перерегистрировать счетчики воды и электричества на нового владельца, а также подписать новый договор на предоставление интернет-услуг.
  • Теперь Вы можете начать процесс оформления ВНЖ на основании владения недвижимостью, если планируете проводить в Черногории большую часть года.
Налоги в Черногории

Налоговая система Черногории не выделяется особой сложностью и во многом идентична системам налогообложения других европейских государств. Власти страны в последнее время прилагают большие усилия для того, чтобы поднять престиж Черногории в глазах зарубежных инвесторов. Например, одним из направлений их работы является уменьшение налогового бремени и введение конкретных налоговых льгот. Также недавно был создан специальный кол-центр при налоговой инспекции Черногории, где любой желающий может задать любые вопросы и получить квалифицированный ответ по системе налогообложения.

Давайте вкратце на примерах рассмотрим основные налоги в Черногории:

НДС (или налог на добавленную стоимость). Данным налогом в Черногории облагаются все произведенные в стране продукты, материалы или же услуги, за которые была получена оплата, а также завезенные из других стран продукты. Главная налоговая ставка на нынешний день составляет 21% (последнее повышение произошло в январе 2018 с ранее установленных 19%).

Для некоторых категорий товаров, продуктов питания, медикаментов, учебников предусмотрена пониженная ставка НДС в размере 7%. Власти ведут постоянную борьбу с компаниями и предпринимателями, которые не желают афишировать собственные доходы, и согласно закону, если клиент не получил фискальный чек на сделанную покупку или оказанную услугу, он может тут же позвонить в налоговую инспекцию и заявить об этом нарушении. В следствие этого повсеместно в точках обслуживания у касс висят информационные листки о том, что «покупатель обязан взять кассовый чек».

Подоходный налог: этим налогом обременены все граждане Черногории и лица, не имеющие гражданства, но получающие прибыль на территории страны. К источникам доходов по закону отнесена любая прибыль или наращивание собственных денежных средств, исходя из разницы между прибылью и расходами на осуществление деятельности и рассчитывается таким образом:

  • 0% с суммы до 785 евро если прибыль меньше 785 евро;
  • 15% от суммы более 785 евро с прибыли от 785 до 2 615 евро;
  • 274 евро + 19% от суммы более 2 615 евро с прибыли от 2 615 до 4 577 евро;
  • 647 евро + 23% от суммы более 4 577 евро с прибыли выше 4 577 евро.

От уплаты подоходного налога в Черногории освобождены только дипломатические сотрудники, политики, эксперты ООН. Не облагается НДС и деятельность, связанная с восстановлением хозяйства от стихийных бедствий, благотворительность, помощь студентам, гуманитарная помощь, доходы от подарков и наследства и некоторые другие. Выигрыш в лотерею и доход полученный в азартные игры налоговые органы также оставили без внимания.

— С юридических лиц взимается еще налог на прибыль. Налоговая ставка на прибыль в Черногории – 9% (что считается одной из самых невысоких ставок в Европе), для дивидендов – 15%, для доходов по процентам – 5%. Данный налог уплачивают юридические лица, производящие товары или оказывающие услуги на территории страны, добывающие природные ресурсы государства, оказывающие страхование рисков. Налоговую декларацию нужно подать до 28 февраля.

В системе налогообложения Черногории предусмотрены налоговые льготы для тех юридических лиц, которые ведут собственную деятельность в развивающихся регионах, но только в течение первых трех лет своей работы.

Налог на сделки с недвижимостью. Под этот налог попадают любые действия с недвижимостью, связанные с переходом права собственности на нее, такие как продажа, приобретение, размен, дарение, наследование и тому подобное. Под недвижимостью в рассматриваемом законе понимаются, как участки земли, так и любого вида строения на ней, независимо от их предназначения.

Ставка налога составляет 3% от рыночной цены недвижимости (что опять-таки считается одной из самых невысоких по Европе), и его плательщиком считается приобретатель имущества. Некоторые категории лиц и организаций избавлены от уплаты этого налога (такие как дипломатические консульства, гуманитарные организации и другие).

— Ежегодно уплачиваемый налог на имущество. Такой налог платят как юридические, так и физические лица, собственники недвижимого имущества. Ставка налога разнится от 0,1% до 1% в зависимости от множества факторов, таких как назначение помещения, удалённость от моря, качество помещения и т.п. При уплате налога на имущество местные жители находятся в более привилегированном положении, чем иностранцы. Для них ставка налога начинается от 0,20 евро за квадрат, в то время как иностранцы платят уже от 0,50 евро за ту же площадь!

Дополнительно к налогу на недвижимое имущество иностранцы (а также местные жители для которых приобретенное жилье не является единственным) уплачивают дополнительно туристический налог. Под него попадает вся недвижимость, расположенная на побережье Адриатического моря.

В тех случаях, когда черногорская недвижимость приобретается для сдачи в аренду, туристический налог составляет 7% и равняется размеру налога на прибыль. Штраф за неуплату или несвоевременную уплату налогов для юридических лиц составляет от 20 до 200 минимальных зарплат (на момент написания этой статьи – февраль 2018 года – минимальная зарплата составляет 193 евро), а для физических лиц ― от 2 до 20 минимальных зарплат.

 Tags: